Testament bei Immobilienbesitz im Ausland

Der Kauf von Immobilien stellt heutzutage für viele Menschen eine gute Investitionsmöglichkeit dar. Besonders Ferienwohnungen im Ausland sind attraktiv, da sie nicht nur durch Vermietung gewinnbringend sind, sondern auch bei Auslandsreisen selbst genutzt werden können. 

Doch was passiert mit dem Haus im Ausland, wenn der Besitzer stirbt?

Der Kauf von Immobilien stellt heutzutage für viele Menschen eine gute Investitionsmöglichkeit dar. Besonders Ferienwohnungen im Ausland sind attraktiv, da sie nicht nur durch Vermietung gewinnbringend sind, sondern auch bei Auslandsreisen selbst genutzt werden können. 

 

Doch was passiert mit dem Haus im Ausland, wenn der Besitzer stirbt? Wie können Auslandsimmobilienbesitzer ihr Testament aufsetzen, sodass der Erbe möglichst kostengünstig die betroffene Immobilie übernehmen kann? Wie verhält es sich mit der Erbschaftssteuer?

 

Grundsätzlich gibt es kein einheitliches internationales Erbrecht, welches für alle Staaten gilt. Beim Erben von Immobilien im Ausland können sowohl das ausländische Erbrecht als auch die Regelungen zur Erbschaftsteuer beider Länder greifen. Je nachdem, in welchem Land sich die Immobilien befinden und welches Abkommen zwischen den beiden Nationen abgeschlossen wurde, unterscheiden sich die Anwendung des Erbrechtes sowie die Besteuerung des Erbes. Darüber hinaus gibt es noch zahlreiche Faktoren, die berücksichtigt werden müssen.

 

Handelt es sich beim Erblasser und dessen Erben um ein Ehepaar, kommt es zunächst darauf an, ob beide Partner Deutsche sind oder einer aus dem Land stammt, in dem sich die Immobilie befindet. Sind beide Ehepartner Deutsche, wird in vielen Fällen das deutsche Erbrecht angewandt, besonders dann, wenn das Land, in dem sich die zu vererbende Immobilie befindet, ein Mitgliedsstaat der EU ist. Dennoch kann unter Umständen das ausländische Erbrecht zur Anwendung kommen.

 

Bei einem deutsch-ausländischen Ehepaar kommt es in der Regel darauf an, welcher Partner zuerst stirbt. Wenn der deutsche Partner zuerst stirbt, greift üblicherweise das deutsche Erbrecht. Umgekehrt kommt das fremde Erbrecht zur Anwendung und die Erbfolge könnte komplett gegenteilig ausfallen.

 

Bei Besitz einer Auslandsimmobilie sollten Ehepaare auf ein gemeinschaftliches Testament verzichten, da dieses in vielen Ländern nicht zum Tragen kommen kann. Es ist deshalb ratsamer, bei einem Immobilienerbe im Ausland Einzeltestamente aufzusetzen. Vor dem Verfassen des Testaments sollten sich die Betroffenen genau informieren, welche Bestimmungen bezüglich einer Ehe ohne Ehevertrag oder der Zugewinngemeinschaft gelten, denn die Pflichtteile und die Anteile am Zugewinn unterscheiden sich von Land zu Land. Ein Anwalt für Erbrecht kann im Zweifelsfall behilflich sein.

 

Neben Verwandtschaftsverhältnis, Nationalität des Erben und des Erblassers spielt der letzte Wohnsitz des Erblassers auch eine große Rolle. Hat er vor seinem Ableben im Ausland gelebt, muss bei der Vererbung der Immobilie unter Umständen die fremde Erbrechtsordnung herangezogen werden. 

 

Des Weiteren können Freibeträge bei der Erbschaftsteuer im Ausland anders gestaffelt sein, ebenso die Regelungen bzgl. Fremd- und Eigennutzung. In der Regel gilt EU-weit die Steuerbefreiung bei selbstgenutztem Wohnraum mit der Auflage, dass der Wohnraum zehn weitere Jahre nicht verkauft oder vermietet werden darf. Das heißt, dass die Erbschaftsteuerbefreiung dann nur zum Tragen kommt, wenn der Erbe seinen Wohnsitz ins Ausland verlegen will. Darüber hinaus müssen Kinder des Erblassers in der Regel keine Erbschaftsteuer zahlen, wenn sie eine Immobilie erben, die eine Wohnfläche von weniger als 200 Quadratmeter haben.

 

In der Regel hängt die Erbschaftsteuer unter anderem davon ab, ob zwischen Erbe und Erblasser ein verwandtschaftliches Verhältnis besteht. Je enger der Verwandtschaftsgrad, desto höher ist der Freibetrag. Es ist außerdem zu klären, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Land besteht, in dem sich die Immobilie befindet. Ist dies nicht der Fall, können die Steuerbehörden mehrerer Staaten Erbschaftsteuer für dieselbe Immobilie verlangen. Wer in Deutschland als Inländer der Erbschaftsteuerpflicht unterliegt und eine Auslandsimmobilie erbt, muss dies auch in der Erbschaftsteuererklärung angeben.  

 

Bei einem Immobilienerbe im Ausland sollten sich Erblasser im Vorfeld informieren, welche Regelungen in dem jeweiligen Land gelten, denn jeder Staat verfügt über eigene Vorschriften für die Testamentserrichtung. Wenn es um Immobilien geht, reicht ein in Deutschland verfasstes und anerkanntes Testament oft nicht aus und erst nach dem Tod des Erblassers würden die Erben dann feststellen, dass das Testament unwirksam ist.

 

Die Erben einer Auslandsimmobilie haben auch die Möglichkeit, die Immobilie als Erbe auszuschlagen, wenn sie feststellen, dass der Wert der Immobilie niedriger ist als die Schulden des Erblassers.